奥博平台:被美林美銀下調跑輸大市 越秀房托千億目標路途坎坷

最新资讯 2019年08月26日 1:14

被美林美銀下調跑輸大市 越秀房托千億目標路途坎坷

被美林美銀下調跑輸大市 越秀房托千億目標路途坎坷

【广州地震】

因此▽□∵,結合大和資本與美林美銀的評級報告來看◇,越秀房托的每基金單元分派成為各大機構預測其租金收入增長的主要因素之一⊿⌒⊙。針對其被國際投行下調評級的預測◇⊿,越秀房托沒有回復《企業透明度報告》調研函♀♀。

事實上☆π♂,繼今年5月17日23號文出台之後□,國家對房地產信託的監管仍在持續加碼♂?◇。就近幾個月的市場表現而言□,房地產信託規模增長乏力?▽♀。對此⊿π⌒,有業內人士認為?,房地產信託規模收縮難以避免▽π↑,所帶來的影響將體現在下半年的房地產市場上□⌒。

大和資本當時還指出∵,公司旗下廣州國際金融中心租金收入將於2019年獲得穩定增長⊿,上海、武漢及杭州務業租金增長也得到一定改善□♂。

對於公司下一步融資成本及投資計劃□,林德良表示☆∵,公司目前有很多的潛在項目┊┊∴,由於上半年融資成本較高△⊙♂,融資成本下降后公司會選擇更佳時機介入?☆♂。

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值得一提的是∟∴,自今年以來∟〇┊,美林美銀並非首個對越秀房托進行評級下調的金融機構△↑。今年2月底⌒♀△,大和資本也發表研報下調對越秀房托的評級↑┊。該行將越秀房托2019及2020年每基金單位分派預測下調6-7%☆◇,以反映租金收入增長預測較低的因素π,其目標價由5.57港元降至5.45港元π⊙,評級由「跑贏大市」降為「持有」∟△。

結合宏觀政策與外部環境來看△⊿,越秀房托在今年下半年也將會面臨不降反增的融資壓力π∵,實現投資計劃的難度也許會有所加大⌒∟。

針對越秀房托的上半年業績表現⌒〇,大部分機構重申「持有」甚至上調至「穩定」評級⌒⌒π,不過?∟∟,值得注意的是⊿◇▽,美林美銀在越秀房托公布上半年業績之後的次日(8月2日)就對其下調了評級◇。

很明顯♂⌒□,隨着國家政策對房地產信託調控力度加大♀⊙◇,融資壓力也隨之加碼┊♂,一方面△,越秀房托努力拓展國內一二線城市的物業項目↑,以衝刺「千億房托」規模的目標;另一方面公司也正面臨著逐步增大的融資難度以及盈利能力不及預期等現實考驗♂∟△。千億房托目標何時實現﹡∟?前路也充滿了不少挑戰▽。(企業透明度報告出品)

關於評級下降的原因⌒〇,美林美銀指出☆,上半年越秀房托的租金收入持平∟?π,但由於受經濟下行影響△,其8個項目的地理位置較為優越∴△▽,出租率按年僅跌1.4個百分點至96.5%∴,屬滿意水平┊♂。不過⊿,美林美銀也指出□,若以五年期間去看其每單位分派☆〇?,恐怕難以獲得增長↑,重申跑輸大市評級♂∟﹡,目標價降至4.9港元☆。

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不久后♂,美林美銀也發佈了研報∴♀π,並下調了對越秀房托的評級π,目標價由5.2港元降至4.9港元♂△,評級跑輸大市∟。

在宏觀政策對房地產收緊的狀況下♀,外界對於越秀房托如何實現「千億房托」規模顯然有所擔憂∵⊿☆。2016年∵♂,越秀房托提出「千億房托」願景☆♀┊。林德良當時表示△,越秀房托計劃打造「千億房托基金」目標▽▽,可以預見將會有更多的收購出現↑。

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越秀房托的公開信息顯示♂┊∴,目前♀?♂,公司旗下共有8處物業┊?∵,包括位於廣州大本營的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國際金融中心⊙π,還有上海越秀大廈π△▽,武漢物業以及杭州的維多利商務中心π?〇,均位於所在城市的核心商業區⊙▽。以下為越秀房托各大物業的運營情況:

被美林美銀下調「跑輸大市」 越秀房托 「千億目標」路途坎坷剛公布上半年業績后就遭美林美銀下調評級〇◇∵,越秀房托顯得頗為尷尬◇┊☆。而隨着政策層面對房地產信託融資監管的加碼π◇π,越秀房托下半年或將面臨更大融資壓力﹡┊,與此同時♀↑♀,喊了幾年的「千億房托」規模如何實現▽π∟?

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美林美銀下調目標價在2019年上半年業績報告中﹡∟,越秀房托今年上半年的物業收入凈額為7.29億元π,同比下降0.3%△。除稅後及與基金單位持有人交易前的凈溢利7.31億元♀﹡▽,同比增長18.5%⊿。同時∵〇∴,公司向基金單位持有人宣派中期分派每個基金單位月人民幣0.136元△☆⌒,比去年同期減少2.8%π⊿。

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公開資料顯示┊﹡∟,自2011年至2016年以來□♀☆,越秀房托的分派率都保持在7%以上□,其中2016年更高達8.0%的平均分派率﹡。然而﹡,從2017年起△〇♂,分配率開始出現下降趨勢π,難以回升到7%以上♂∟,2017-2019年中分配率分別為:6.5%、6.4%、5.8%↑﹡。從目前來看♂□,明年或許回到7%的可能性較小↑。

其物業組合估值達347.92億元△♂∵,比去年同期的339.7億元增長了2.4%♂△┊。物業總產權面積約97萬平方米??△,其中可出租總面積約為63萬平米♂┊,物業整體出租率為90.5%△,其中成熟型物業出租率達到76.9%□﹡☆。

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但三年時間過去了?,越秀房托至今離千億規模仍有不小差距△。在公司提出這一中長期目標的第一年☆♂,越秀房托2017年實現營收18.54億元⌒∴,同期增長0.9%〇⊿∟。物業收入凈額約13.14億元∴,同比增長3.6%〇。同期π△,越秀房托總資產增至人民幣310億元☆∴◇。截至今年上半年☆〇﹡,公司的物業估值達到347.92億元∵,比去年末高出8.22億元∟,增長2.4%∟。

根據越秀房托2018年年報數據?,公司2018年實現營收20.31億元♂,比2017年上升9.60%⌒∵◇。物業收入凈額14.69億元♂,同比增長11.76%?。同時♀,可分派收入同比增長2.8%至 8.5億元▽π。其中∴♂⊙,每基金單位分派按年持平於0.2765元人民幣♀〇。大和資本表示♂⊿,其凈物業收入與可分派收入的增長存在差異▽,主要是由於公司債務成本較高導致利息支出增加1.1億元∟□♂。

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《企業透明度報告》戴昊彤8月1日∴↑,越秀房托資產管理有限公司(00405.HK﹡,以下簡稱「越秀房托」)發佈了2019年上半年財報∴▽◇。根據數據顯示?,越秀房托今年上半年實現營收約10億元△∴♂,同比減少0.3%﹡。

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融資壓力與「千億房托」何時實現△π∴?在越秀房托今年的中期業績發佈會上〇,越秀房托執行董事及行政總裁林德良回應了在融資調控背景下對公司是否產生影響等問題☆⊙↑。林德良表示π△,「我們融資一般屬於運營性、經營性貸款◇⊙,所以很多銀行是願意借錢給我們的〇⊿。」同時♀,他也指出▽♀↑,越秀房托的現金流比較穩定↑,沒受到太大影響⊙♂┊。除此之外↑♂,公司對於上海項目越秀大廈的出租情況保持樂觀態度⊿。

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